전세 계약 전 알아야할 4가지 모르면 큰일 납니다!

전세 계약서를 쓰기 전, 반드시 확인해야 할 4가지 핵심 용어가 있습니다. 바로 확정일자, 대항력, 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권인데요. 이 용어들은 전세 사기를 예방하는 최소한의 방어선입니다.

 

사실 전세 보증금을 수천만 원, 억 단위로 넣고도 이 개념을 제대로 모르고 계약하는 분들이 아직 많습니다.

👉 전세 계약 앞두셨다면 지금 바로 숙지하세요!

 

 

목 차

• ✅ 1. 확정일자: 계약일을 '공식적으로 인증'하는 것
• ✅ 2. 대항력: 집주인이 바뀌어도 '내 권리'를 주장할 수 있는 힘
• ✅ 3. 우선변제권: 경매 시 '먼저' 돈을 받을 수 있는 권리
• ✅ 4. 소액임차인 최우선변제권
• ⚠️ 5. 계약서 쓸 때 '이 4가지' 안 챙기면?
• ✅ 마무리 정리

 

 

✅ 1. 확정일자: 계약일을 '공식적으로 인증'하는 것

 

정의: 계약 날짜를 ‘공식적으로’ 남기는 절차. 주민센터나 온라인으로 확정일자를 신청하면 계약서에 도장이 찍히며 날짜가 남습니다. 왜 중요한가요? 확정일자는 대항력과 우선변제권을 갖는 기준 시점이에요. 아무리 먼저 계약했어도, 확정일자를 늦게 받으면 후순위가 될 수 있습니다.

 

📌 팁: 전입신고와 확정일자를 같은 날 완료하세요! 그래야 “나는 세입자다”라고 법적으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

✅ 2. 대항력: 집주인이 바뀌어도 '내 권리'를 주장할 수 있는 힘

정의: 제3자(새 집주인 등)에게 내 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말하면, 집이 경매에 넘어가거나 팔려도 “나는 여기 살고 있었고, 내 보증금을 돌려받아야 해요”라고 법적으로 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

 

왜 중요한가요? 집주인이 바뀌어도 계약이 유지되고, 보증금도 보호받는 것이 바로 대항력 덕분이에요.

 

📌 조건:

• 전입신고 완료
• 실제 거주 (입주)
  이 두 가지가 충족되어야 대항력이 생깁니다.

 

✅ 3. 우선변제권: 경매 시 '먼저' 돈을 받을 수 있는 권리

정의: 집이 경매로 넘어갈 경우, 근저당보다 앞서 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 

 

왜 중요한가요? 같은 건물에 여러 권리가 얽혀 있을 때, 누가 먼저 보증금을 돌려받느냐는 ‘순위’가 중요합니다.

확정일자 + 대항력 조건을 모두 갖춘 임차인은 우선변제권을 획득하게 되고, 경매 시 은행보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있어요.

 

 

✅ 4. 소액임차인 최우선변제권

정의: 소액 세입자에게 주어지는 최강 보호막

보증금이 일정 금액 이하일 경우, 소액 세입자로 인정받아 최우선으로 돈을 받을 수 있는 권리입니다.

 

왜 중요한가요?
경매가 진행되고, 다른 권리자들이 줄줄이 대기하고 있어도 소액임차인은 최우선으로 일정 금액을 보장받습니다. 예를 들어, 서울 기준 보증금 5천만 원 이하 세입자는 최소 1,700만 원 정도를 우선 변제받을 수 있습니다.

 

📌 지역마다 소액 기준 금액은 다르니 꼭 확인하세요!
(서울, 수도권, 지방 소액 기준이 각각 다름)

⚠️ 5. 계약서 쓸 때 '이 4가지' 안 챙기면?

 

• 확정일자 안 받음 → 후순위로 밀려나 손해
• 전입신고 미루면 → 대항력 X
• 집에 근저당 많고, 우선변제권 없으면 → 경매 시 보증금 날릴 위험
• 소액임차인 요건 모르고 계약하면 → 최우선보장 못 받음

📌 전세계약서에 도장 찍기 전에 이 4가지 용어를 꼭 확인하세요.

👉 모르면 절대 계약서 쓰지 마세요!

 

 

✅ 마무리 정리

용어	조건	효과
확정일자	계약서에 확정 도장	보증금 보호의 기준 시점
대항력	전입신고 + 입주	집주인 바뀌어도 권리 유지
우선변제권	대항력 + 확정일자	경매 시 은행보다 먼저 변제 가능
소액임차인 최우선변제권	보증금 기준 이하	최우선 금액 보장

 

전세 계약은 수억 원을 오가는 중대한 금융 계약입니다. 집주인 말만 믿고 계약하지 마시고, 법적 권리부터 반드시 체크하세요.

👉 전세 사기 방지하려면? “확정일자 + 전입신고 + 보증보험” 이 3가지가 기본입니다!

 

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