전세 계약 전 유의사항 4가지 확정일자, 대항력 그리고?

확정일자·대항력·우선변제권·소액임차인권 쉽게 정리해 드립니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 계약서보다 먼저 공부해야 할 게 4가지 있습니다. 바로 세입자가 반드시 알아야 할 권리 용어들, ‘확정일자’, ‘대항력’, ‘우선변제권’, 그리고 ‘소액임차인 최우선변제권’입니다.

 

 

이 4가지를 모르고 계약서에 도장을 찍으면, 혹시 집이 경매로 넘어가거나, 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 한 푼도 못 받을 수도 있습니다.

 

📢 “이거모르면 전세금을 모두 날릴 수 있다고?"

 

 

목 차

• ✅ ① 확정일자
• ✅ ② 대항력
• ✅ ③ 우선변제권
• ✅ ④ 소액임차인 최우선변제권

 

✅ ① 확정일자

 

✔️ 개념

전세 계약 날짜를 법적으로 '기록' 하는 것! 동사무소(주민센터)에 가서 계약서를 들고 가면 뒷장에 날짜 도장을 찍어줍니다.

이것이 확정일자입니다.

✔️ 왜 중요할까요?

• 확정일자가 찍혀야만,
  → 우선변제권,
  → 소액임차인 보호,
  → 법적 효력을 갖게 됩니다.

💡 Tip

• 전입신고와 동시에 확정일자 받기가 가장 안전합니다.
• 종이 계약서 원본을 꼭 챙기세요!

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✅ ② 대항력

✔️ 개념

• 세입자가 제삼자에게도 계약 효력을 주장할 수 있는 권리
• 즉, 집주인이 바뀌어도
  → “나는 여기 전세로 살고 있으니 나가라고 하지 마세요”라고 주장할 수 있게 해주는 권리입니다.

✔️ 언제 생기나요?

• 전입신고 + 실제 입주가 완료되면 바로 발생합니다.

📌 예시

• 내가 살고 있던 집이 경매로 팔려 새로운 사람이 집을 사더라도, 대항력이 있으면 나는 계속 그 집에 살 수 있어요.

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✅ ③ 우선변제권

✔️ 개념

• 집이 경매로 넘어갔을 때 → ‘확정일자’ + ‘전입신고’를 마친 세입자는 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.

✔️ 어디서 효력 발휘?

• 근저당보다 순위가 앞설 경우,
• 예) 보증금 1억, 경매 낙찰가 1억 2천 → 우선변제권 있으면 1억 먼저 확보!

📌 주의

• 확정일자만 있고 전입신고가 없다면 효력 없음! 두 가지를 함께 완료해야 합니다.

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✅ ④ 소액임차인 최우선변제권

 

📢 “소액임차인 기준, 우리 지역은 얼마까지 가능할까?” 

👉  [지역별 소액임차인 기준 확인하기]

✔️ 개념

• 보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 법적으로 더 먼저 보호됩니다.
• 경매에 넘어가도 은행보다 먼저 보증금 일부를 받을 수 있는 제도예요.

✔️ 기준 (2025년 수도권 기준 예시)

구분	기준금액	최우선 변제 한도
서울	1억 3천만 원 이하	5천만 원
인천·경기	1억 이하	3,400만 원

 

📌 예시

• 전세보증금이 9,000만 원인 인천 세입자 → 집 경매 시 낙찰금 적어도 3,400만 원은 최우선으로 받음

📌 조건

• 전입신고
• 확정일자
• 실제 거주 (대항력 조건)

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✍️ 마무리 정리

전세 계약은 단순한 집 계약이 아닙니다. '내 돈을 지키는 절차'이자, 법적 권리를 확보하는 과정입니다. 확정일자, 대항력, 우선변제권, 소액임차인 보호권 이 4가지 용어만 알고 있어도, 혹시 모를 위기 상황에서도 내 보증금을 지킬 수 있어요.

 

📌 전세 계약 앞두셨다면,
계약서보다 먼저 이 4가지부터 확인하세요!