전세 승계로 3억 아끼는 매수법? 리스크와 절차까지 전부 알려드림

2025년 6월, 정부는 **‘6·27 가계대출 관리 방안’**이라는 부동산 규제를 발표했습니다. 가장 핵심은 갭투자를 막겠다는 것이었죠.
즉, 전세를 끼고 적은 돈으로 집을 사는 구조에 대출을 막은 것입니다. 

 

목 차

 

• ① 전세 승계 매매, 그게 뭐예요?
• ② 전세 승계 왜 유행하는 거예요?
• ③ 전세 승계 매매, 어떻게 진행되나요?
• ④ 이 방식, 문제는 없을까요?
• ⑤ FAQ (자주하는 질문)
• ✅ Q1. 매수자는 어떤 책임을 갖게 되나요?
• ✅ Q2. 전세 승계 계약서에 꼭 들어가야 할 내용은?
• ✅ Q3. 전세 승계 시 중개보수나 수고비를 추가로 내야 하나요?
• ✅ Q4. 전세 승계 방식으로 매수한 집, 바로 재임대가 가능한가요?
• ✅ Q5. 전세 승계 매매가 불법인가요?

 

 

하지만 최근 온라인 커뮤니티를 중심으로 “전세 끼고 사는 방법 아직 있다”며 ‘전세 승계 매매’라는 새로운 방식이 공유되고 있습니다.  전세 승계가 무엇인지 위험성, 대처방법 까지 쉽게 설명해 드리겠습니다. 

 

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① 전세 승계 매매, 그게 뭐예요?

기존 집주인이 먼저 세입자를 들이고, 그다음 집을 파는 방식입니다. 예를 들어,

• A라는 집주인이 있어요
• 먼저 세입자 B에게 전세를 놓습니다 (예: 보증금 3억)
• 그다음 C라는 매수자에게 이 집을 팝니다
• 이때 C는 5억짜리 집을 2억만 내고 사는 셈이죠 (3억은 세입자가 내놨으니까)

결국 세입자가 집값의 일부를 대신 부담해주는 구조고,
이 세입자는 새 집주인(C)에게 자동으로 전세 계약이 넘어갑니다 → 이것이 바로 ‘전세 승계’

 

②  전세 승계 왜 유행하는 거예요?

 

정부는 기존에 유행하던 **‘전세 끼고 사는 갭투자 방식’**을 금지했습니다. 특히 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’을 못 하게 막았어요.
(쉽게 말해, 세입자가 전세 대출을 받고 그날 주인이 바뀌는 구조를 못 쓰게 한 거예요) 그런데 ‘전세 승계’는

• 대출이 아니고
• 주인이 먼저 세입자를 받고
• 나중에 매수자가 들어오니

정부 규제 대상이 아니라는 허점이 있는 거죠. 그래서 일부 중개업소나 투자자들이 “전세 승계로 갭투자 대신하자” 하고 있는 거예요.

 

③ 전세 승계 매매, 어떻게 진행되나요?

 

순서는 이렇습니다:

1. 집주인 A가 먼저 세입자 B와 전세 계약
   • 예: 보증금 3억에 전세 계약
2. 이후 집주인 A가 매수자 C와 매매 계약
   • 매매가는 5억, 전세금 3억 제외한 2억만 실제 납부
3. 매수자 C는 등기를 넘겨받고, 기존 세입자를 그대로 유지
   • B는 그냥 집만 바뀐 거죠 (임대차 계약은 그대로 유지)
4. C는 나중에 B가 나갈 때 전세금 3억을 돌려줘야 함

 

④ 이 방식, 문제는 없을까요?

있습니다. 꽤 많습니다.

문제	설명
❗ 자금계획 오류	나중에 세입자 전세금 돌려줘야 함. 전세금 반환대출도 1억 한도 제한
❗ 편법 투자 논란	정부 규제 우회 방식이라 나중에 규제 강화되면 제재 가능성 있음
❗ 중개사 과도한 수수료 요구	“전세 승계라 수고비 더 주세요” → 이건 불법 과태료 대상
❗ 계약순서 불분명	매매→전세 순서 바뀌면 법적 분쟁 가능
❗ 정부가 ‘6개월 내 전입’만 규정했지, ‘얼마나 살아야 한다’는 규정은 없음 → 이걸 악용해 사는 척하고 임대 놓는 경우도 있음

 

 

⑤ FAQ (자주하는 질문)

✅ Q1. 매수자는 어떤 책임을 갖게 되나요?

A. 매수자는 기존 세입자의 전세계약을 그대로 인수하기 때문에, 전세금 반환 책임도 함께 갖습니다. 세입자가 계약 종료 후 나갈 때, 매수자가 보증금을 돌려줘야 합니다.

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✅ Q2. 전세 승계 계약서에 꼭 들어가야 할 내용은?

A.

• 전세금 액수 및 계약 기간
• 임차인의 인적사항
• 전세 보증금 반환 책임은 매수자에게 있음 명시
• 매도인과 매수인의 합의로 전세 승계가 이루어졌음을 기재
• 중개사 입회 확인 및 특약사항

→ 관련 문구가 없으면, 추후 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

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✅ Q3. 전세 승계 시 중개보수나 수고비를 추가로 내야 하나요?

A. 일부 중개사나 매도인이 **“수고비”나 “추가 중개료”**를 요구할 수 있지만, 이는 법정 중개보수 기준을 초과할 수 있으며, 계약서 없이 요구할 경우 위법 소지가 있습니다. 사전 협의와 영수증 발급은 필수입니다.

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✅ Q4. 전세 승계 방식으로 매수한 집, 바로 재임대가 가능한가요?

A. 정부는 **“6개월 내 전입”**을 의무화했지만, ‘얼마나 살아야 한다’는 규정은 없습니다. 따라서 전입 후 짧게 거주하고 다시 임대를 놓는 방식이 일부 활용되고 있으나, 이는 편법으로 간주될 수 있고, 향후 단속 가능성도 큽니다.

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✅ Q5. 전세 승계 매매가 불법인가요?

A. 현재 법적으로 ‘불법’은 아닙니다.

하지만 **‘제도적 허점을 이용한 우회 투자’**로 분류되며, 향후 정부가 추가 대책을 내놓을 가능성도 있습니다.
또한 전세보증금 반환 문제, 계약 순서 누락 등 실무상 리스크가 큽니다.

 

 

✍️ 결론 : 정말 전세 승계 써도 될까?

 

전세 승계 매매는 현행 규제를 교묘하게 피해 가는 구조이긴 합니다. 하지만 그만큼 정부가 언제든 추가 규제를 할 수 있는 구조이기도 해요.

 

자금 여유가 넉넉하거나, 전문가의 철저한 설계 하에 진행된다면 고려할 수 있지만, 초보자, 실수요자, 전세금 여유 없는 사람에게는 절대 추천되지 않습니다. 무리해서 편법을 쓰기보다, 정석적인 방식으로 내 자산과 신용을 지키는 것, 그게 진짜 부동산 전략입니다.

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